公積金貸款優勢今不如昔

房貸七折優惠政策的實施削弱了公積金貸款相比商業貸款的低利率優勢，但業內人士認為，公積金最高貸款額度的提高、申請貸款門檻的降低等多項措施進一步完善了公積金製度，公積金貸款在當下仍具相對優勢，但有必要繼續完善政策，保持公積金貸款的優勢地位。

公積金貸款優勢日趨減弱

2008年以來，各地為刺激住房消費，紛紛出台了多項促進房地產健康發展的措施，其中，公積金政策調整成了一大亮點。不少城市都提高了公積金最高貸款額度，降低了申請公積金貸款的門檻，使得公積金房貸繼續保持了相對於商業房貸的優勢。

北京中原三級市場研究部認為，從貸款利率上看，由於在去年五次降息中，公積金貸款利率下調幅度遠遠低於商貸利率下調幅度，再加上商貸七折優惠政策的實施，公積金貸款的利差優勢明顯減弱。以20年期/80萬元、等額本息還款方式的貸款為例，商貸利息總和由去年首次降息後的640558.41元降到五次降息後的379732.53元；公積金貸款利息總和由480943.44元降低到350371.9元。

兩種貸款方式下的利息總和差額由首次降息後的159614.97元降到29360.63元。從月供來看，二者月供差額由首次降息後的665.05元降到122.34元。北京中原三級市場研究部的分析師說，如果貸款金額再有所降低，兩種貸款方式的成本差距將更加縮小，這也意味著公積金貸款的低利率優勢逐漸減弱。

北京市個貸服務機構「偉嘉安捷」分析，在批貸時間和放款時間上，商業貸款大大優於公積金貸款。在貸款方式上，公積金貸款一般是自由還款，商貸則形式多樣，商業銀行就此競爭激烈。

儘管如此，公積金貸款在首付、二套房貸、提前還款方面具有明顯優勢。「偉嘉安捷」分析，商貸首付20%的規定一般適用於首套住宅，部分銀行對此還有普通住宅與非普通住宅區分；公積金貸款首付要求無普通住宅與非普通住宅之分。在提前還貸方面，公積金的自由還款方式基本上可使貸款人隨時隨地提前還款，商業銀行則幾乎都不歡迎提前還貸，部分銀行對此有收取高額違約金等限制性規定。

從二套房貸政策看，無論借款人是否還清首套住房商業貸款，再次商業貸款買房都算二套房貸；住房公積金貸款目前沒有「第二套房」的概念，如果第一套房使用的是商業貸款，用公積金貸款來購買第二套房時不受第二套房貸政策限制；如果第一套房產使用的是公積金貸款，則需結清公積金貸款才可以再次申請。

偉嘉安捷理財師王文斌認為，用公積金貸款和商貸月供金額相差不大；擔保、評估等費用差額不多的情況下，貸款人可根據自身實際先申請商業貸款，在購買第二套住房時再使公用積金貸款。

此外，北京、上海等城市均提高了公積金貸款最高額度。2008年11月，北京市住房公積金貸款最高額度升至80萬元。個人信用評估機構評定的信用等級為AA級的可上浮15％，即92萬元，AAA級的借款申請人，貸款金額可上浮30％，即104萬元。這大大減輕了貸款人的首付壓力。對於購買經濟適用住房、廉租房、集資合作建房、兩限房等政策性住房的借款申請人，北京市住房公積金管理中心規定，借款申請人只需滿足建立住房公積金賬戶且處於繳存狀態條件即可申請住房公積金貸款，不再受公積金繳存時限限制。